不動産を購入するにあたっては様々な税金がかかります。どのような税金がどのくらい必要になるのかしっかりと把握しておく事が大切です。まずマイホームを購入する際に交わす売買契約書には、印紙税がかかります。通常は2通作成し、売主と買主双方が1通ずつ保管しますので、ご自身が保有する契約書に添付する印紙税を負担しなくてはなりません。
この他、住宅ローンの契約書や建築業者に住宅建築を依頼する場合の建築請負契約書にも必要ですので注意しましょう。なみに税額は契約書に記載された契約金額により決まります。具体的には1,000万円を超え 5,000万円以下のもので税額2万円がかかります。
ただし、平成21年3月31日までの間に作成される土地建物売買契約書や建物建築工事請負契約書などの契約書に記載された契約金額が1,000万円を超えるものについては印紙税の税率が軽減されています。例えば1,000万円を超え5,000万円以下のもので税額1万5,000円となっています。
次に登録免許税は、家を新築したり購入したりした人が、不動産登記をする際にかかる税金です。税額は「不動産の価値×税率」で決まりますが、この場合の「不動産の価値」は、購入価格ではなく「固定資産税評価額」になります。
また、税率は、登記内容が建物の保存登記なのか、所有権の移転登記なのかなど、登記の種類によっても違います。さらには、住宅ローンを利用する場合には土地と建物に担保設定をするため、抵当権設定の登録免許税も発生します。
抵当権設定時の登録免許税は、通常住宅ローンの契約の際に司法書士の先生が登記の手続きを代行する関係上、司法書士に支払うことになります。なお、抵当権設定時の登録免許税は、利用するローンの金額によって異なります。
次に、マイホームを新築されたり購入されたりした場合には不動産取得税がかかります。不動産を取得してから2ヶ月ほどすると、納税通知書が送付されてきますので、この納税通知書に記載されている税額を期限までに納めます。
税額は「取得した不動産の課税標準額（固定資産台帳に登録されている価格をもとに計算されます）×税率」により計算されますが、平成18年4月1日から平成21年3月31日までに住宅または土地を取得した場合の税率は3％となっています。しかし、住宅を取得した場合には様々な軽減措置が設けられていますので、不動産取得税を納めなくてもよいケースもあります。詳しくお知りになりたい方は、所轄の税務局に。問い合わせてみて下さい。
不動産を保有していると、「固定資産税」や「都市計画税」などが必要になります。これらの税金は、1月1日現在に所有者として固定資産課税台帳に登録されている方に納税の義務がありますので、購入する際には売主に決済年度の税金を納める義務があります。
そのため通常の取引では、決済日をもって売主買主双方合意のもと、保有期間により按分した税金を現金で決済するのが一般的です。しかし、契約の内容によっては売主・買主どちらかいっぽうが決済年度の固定資産税と都市計画税を負担する特約を結ぶこともできます。これらの事項は契約時に定めますので、一度確認しておくといいでしょう。
住宅を購入するときに、ほとんどの人は住宅ローンを組むと思いますが、そのときに生命保険を見直しているでしょうか？案外、今までの生命保険をそのままにしているのではないでしょうか？住宅ローンを組む前に、人によってそれぞれですが何らかの生命保険に入っていると思います。その目的はいざというときのために生活の必要保障をカバーするためです。必要保障としては、衣食住や教育、老後資金などを対象としています。
住宅ローンを組むときには、ほとんどの場合、団体信用生命保険に加入することになります。これは、万が一債務者に何かが起こり、住宅ローンが払えなくなった時に、住宅ローンを帳消しにしてくれる生命保険です。住宅購入時には、住宅ローンを組んだことによる住宅ローン返済のほうに目がいきがちで、新たな生命保険が追加になったということにはなかなか目がいかないものです。
しかし、団体信用生命保険に加入した場合、必要保障額の内、住居費にあたるかなりの部分をカバーでき、団体信用生命保険を除く必要補償額自体を下げ、今まで入っていた生命保険の見直しが可能となるのです。必要保障額は、衣食などの生活費、住居費、教育費が必要になってきます。
生命保険でカバーすべき部分は、遺族年金や公的保証、貯蓄などを差し引いた部分を住宅ローンの加入で、必要保障額のうち住居費の一部分を見直せることになるのです。生命保険の見直しで節約できた保険料は、貯蓄や住宅ローンの繰上げ返済に回せます。家計の長期的視点からもぜひ実行してみるとよいでしょう。
それでは一体どんな人が生命保険を見直せるのでしょうか？それは「必要保障額に住居費を含め生命保険に加入していて、住宅ローンを組む人」、「必要保障額に比べ生命保険が高すぎる人」が対象となります。住宅購入というのは、大きな買物でライフイベントでもひとつの節目と言えます。なかなか生命保険というのも、一度契約すると見直しということをしない場合が多いので、これを機会に見直しをしてみるのがよいでしょう。
住宅ローンをすでに組んでいる方で、金利が高い状態で借り入れをしている方は借り換えを検討しましょう。住宅ローンの借り換えの際の比較ポイントはやはり「金利」と言えるでしょう。「住宅ローンの金利を引き下げて、返済総額を抑えたい」、「金利が低いうちに、変動金利から固定金利に切り替えたい」、「毎月の返済額を抑えたいので、借り入れ期間を延ばしたい」
このように理由は様々ですが、今よりも有利な条件で住宅ローンを利用するため、他社の住宅ローンに組み直すことを「住宅ローンの借り換え」といいます。借り換えには2つのパターンがあります。ひとつは、「住宅金融公庫や年金などの公的融資から、銀行などの民間住宅ローンへの借り換え」もうひとつは「民間住宅ローンから民間住宅ローンへの借り換え」です。
ちなみにフラット35は、低金利で利用できますが、借り換えの際には利用できません。(フラット35保証型は借り換え可能ですがSBIモーゲージなど取り扱い会社が少ないです)借り換えといっても新たな住宅ローンを申し込むことになりますので、新規で住宅ローンを申し込む時と同様に、以下のような諸費用が必要になります。
借り換え前の住宅ローンの抵当権抹消費用
借り換え後の住宅ローンの抵当権設定費用
司法書士手数料
住宅ローンの保証料、事務手数料
火災保険料
印紙税
これらの費用は、およそ1,000万円の融資を受けるのに20～30万円程度が必要になりまが、住宅ローン保証料や事務手数料などは金融機関ごとに大きな違いがあります。最近では、借り換えの際の保証料と繰上返済手数料を無料にするなど、「無料」を打ち出している金融機関もありますので、申し込み先を選択する際に比較されるといいでしょう。
借り換えをする場合、手数料を支払っても、住宅ローン完済時の支払い総額が少なくならなくては意味がありません。そのため、「借り換えをする住宅ローンの残高が1,000万円以上ある方」、「借り換えをする際の住宅ローン金利の差が1％以上ある方」、「返済の残りの期間が10年以上ある方」この3つの条件に全てあてはまる方は、一般論ですがほとんどのケースで借り換えが有利にる可能性が高いでしょう。
返済期間が長期になる場合、金利差が1％以下であっても有利になるケースもあります。また、将来の金利上昇が予測されるケースでは、固定金利に借り換えをする事で金利上昇リスクに備えることも出来ます。
繰り上げ返済は、返済期間中にローン残高の一部もしくは全部を返済する方法です。繰上返済の利点はなんといっても「金利負担の軽減」と「返済期間の短縮」でしょう。金利負担の軽減に関しては、元金が早く減るに越したことはありません。さらに30年ローンを払い続ける負担が20年になれば、気持ち的にもゆとりができます。
繰り上げ返済をした場合、その金額のすべてが借り入れ金額の元本に充当されるため、支払利息を大きく抑える事が可能になるのです。しかし、方法を間違ってしまうと後の生活設計に大きな狂いが生じてしまいますので、この機会に上手な繰り上げ返済の仕方を知っておきましょう。繰り上げ返済に関して知っておきたいことは、「手数料」と「住宅ローン控除」についてです。
繰り上げ返済は元本返済に充当されますので住宅ローン控除対象額は減り、還付金が少なくなる可能性はあります。さらに多くの場合「手数料」がかかります。金融機関や金融商品によって安い所と高いところの差は3倍以上にもなります。繰上返済は金利負担の軽減を考えれば損をすることはないものの、手数料などは、初めに確認しておく必要があるでしょう。
最近では楽天住宅ローン等のように繰り上げ返済手数料無料を打ち出している金融機関もありますが、中には数万円の手数料が必要になる金融機関もあります。繰り上げ返済の方法には2種類あります。まず返済期間短縮型は、毎月の返済額は変えずに支払い期間を短縮するという方法です。返済期間が短縮されますので、支払い総額を大きく抑える事が可能になります。
しかし、お子さんの教育費や急な医療費など、まとまった出費に充当する蓄えがないと、将来の生活資金に不足が生じる恐れがあります。そのため、返済額にゆとりのある方や、共働きなどによる世帯収入の多い方におすすめの方法です。次に返済額軽減型は、支払い期間を変えずに月々の返済額を減らす方法です。
返済期間短縮方を選択した場合に比べると、支払い総額が若干増えてしまいます。しかし、毎月の返済額が少なくなりますので生活費にゆとりが生まれます。この浮いた分を貯蓄に回すなど、お子さんの教育費などに充当することも可能になりますので、育ち盛りのお子さんがおられる世帯はこの方法を選択されるといいでしょう。
家を買ったときに忘れてはならないのが火災保険です。単純に住宅ローンと保険というところから考えてみると、関わってくるのが「生命保険」と「火災保険」です。一般的に住宅ローンは長い期間にわたって組むケースが多い中、万が一火事や災害で家が全焼・全壊してしまうこともあります。
このときに保険がない場合、火事で家が焼けてしまえば住むところは無くなった上に住宅ローンは残っている状況になってしまいます。住宅を購入すれば火災保険には加入する人がほとんどではないでしょうか？具体的に住宅ローンを組んだ場合の火災保険について考えてみましょう。
まず補償額ですが、借入額をそのまま住宅の100％の補償額とした場合、建物が全焼してしまうと住宅ローンは返済することはできますが、同じ規模の家を建て直したり購入することができません。ですから借入額ではなく住宅の100％の評価額を補償額とすることをお勧めします。
次に住宅用の物件で火災保険を契約する場合は、主な保険の目的は「建物」と「家財」になります。実際に住宅ローンの借入額も年数が経つにしたがって減っていきますので、住宅ローンに保険金が充当される割合も減っていきます。但し、住宅ローンを組んだばかりであれば、家が火事で全焼してしまったら火災保険で相殺することができますが、住んでいた家もなくなってしまいます。
この後再び住宅ローンを組んで家を購入するか賃貸にするかはともかくいずれにしてもそれなりにコストが必要です。また、燃えてしまうのは建物だけでなく家財もなくなります。洋服なども含めた日常生活に必要な家財も最低限のものは買わなければなりません。こうしたところから考えると家財にも保険を付帯して何かあったときに保険金を自由に使えるようにしておくのも一つの考えでしょう。
火災保険は、建物の構造や地域などによって掛け金が変わってきます。購入する住宅もマンションなのか木造の一戸建てなのかによってもかなり違います。保険がすべてではありませんが、夢のマイホームと家計をどのような方法で守るのかを考えておきましょう。
地震保険は、被害にあった方の生活の安定を目的として、保険会社と政府が一体となって運営している保険です。大地震が発生した際は、普通の火災保険では想定していない大規模な火災による損害が発生することが予想され、巨額の保険金の支払いが考えられます。
そんな場合でも保険金の支払いに支障をきたさないようにと保険会社と政府とが支払責任を分担して負担する仕組みがとられています。しかし、1回の地震による保険金総支払限度額が定められており、万が一、保険金の支払総額が保険金総支払限度額を超えた場合には、支払われる保険金が減額されることとなっております。
なお、加入対象となる住宅が、ある一定の条件を満たす場合には、それを確認出来る資料を提出すると保険料が安くなる割引制度もあります。火災保険には、地震が基となって発生した火災による損害は補償されないので、地震によって発生した火災・延焼による損害に対しても金銭的に補償を得たいとすれば地震保険に加入しなければなりません。
しかし、地震保険だけでは契約はできないのです。一般の火災保険に加入して追加的に地震保険を申し込むこととなります。既に火災保険に加入している場合は、加入している火災保険の保険期間内であれば途中からでも付帯できるはずですので、加入されている火災保険会社に問い合わせてみるといいでしょう。
また、地震保険に加入する場合は、保険金額も火災保険の保険金額の何割までしか契約出来ないなどの注意点もありますので気をつけましょう。地震保険に加入する際には、どういう地震にどれだけの被害規模でいくら支払われるのか、実際に払えるだけの力のある保険会社なのかなどを調べておくことも大事です。
なお、平成19年1月以降に支払った保険料や、平成19年1月以降が契約の始期である契約の保険料については、「地震保険料控除」制度の対象となり、所得税が最大5万円控除されることになりました。詳しい情報を知りになりたい場合は、各損害保険会社のホームページにアクセスしてみるとよいでしょう。
