住宅ローンの融資可能額を決める要素のひとつが、住宅ローン申込者の収入状況です。基本的に収入が多いほど融資可能額が大きくなりますので、本人の収入だけでは借入希望額に届かない場合には、配偶者や親、子など同居予定の家族の収入を加えます。
このことを「収入合算」といいます。収入合算をすると、多くの融資を受けることができますので、まだ若くて収入が少ない方や、年齢が高く返済期間が短期間の住宅ローンしか組めないという方にはおすすめです。配偶者や子どもなどの収入を合算することで借入額を増やすこともできますし、長めの返済期間でローンを組む事が可能になるケースもあります。
さらに、収入合算をしたうえで住宅を共有名義にすると、住宅ローン控除も2人で受けることができますので、税金面からもメリットを受ける事ができます。住宅ローン控除を双方が受けたい場合には連帯債務者である必要があります。収入合算の条件や範囲としては、収入合算できるのは申し込みする人以外に一名と決まっています。また、収入合算者が合算できるのは、その方の年収の半分までとなっている金融機関がほとんどです。
なお、収入合算の条件や範囲は金融機関によって異なります。詳細は申し込み金融機関に問合せてみるとよいでしょう。しかし、全てがいい事尽くしとはいきません。当然リスクも多いといえます。収入合算をして借入額を増やした場合、収入合算した相手が失業などの理由で収入が減ると返済額が大きな負担になってしまいます。
将来を正確に予測することは難しいかもしれませんが、そのような場合でも返済を続けていく事が可能なのか、申し込み時点で十分に検討しておきましょう。また、収入合算で購入した場合には、土地や建物が誰の名義になるのかということも、大変重要な問題になります。
なぜかといいますと、返済割合に応じて土地や建物の持分割合を決めて登記する事が一般的ですが、この割合が実際の返済額と大きな開きが生じていると、贈与とみなされてしまうケースがあるのです。さらには、相続や売却といった場合にも合算者とのトラブルにつながりかねませんので、返済額を決める際には様々なケースを想定してしっかりと話し合っておきましょう。
住宅ローンの共有登記とは、数人が共同して1つの不動産を所有する場合や、親の財産を数人の子が相続した場合の登記法で親子または夫婦で自己資金や借入を負担した場合、それぞれの出した割合によって所有権を共同で登記します。住宅の購入というのは大変高額な買い物ですから、例えば親子や夫婦、兄弟などでお金を出し合って購入するケースもあります。
共有登記は、「申し込み本人と同居すること（直系親族は別）」、「共有特分にも公庫の抵当権を設定すること」、「申し込み本人の共有特分が1/2異常（申し込み本人と同居する共有者が連帯責任者となる場合は、本人の特分と連帯債務者の特分の合計が1/2であること）」の3項目を満たしていることが条件になります。共有登記のメリットは、共働き夫婦の共有物件であれば、夫婦2人分の「住宅ローンの控除」が適用され節税効果があります。
また、相続税が少なくてすみます。(財産が配偶者の一方に集中した場合は相当な額の相続税が課税されるため)さらには、一般的に贈与税がかかりません。ではデメリットはどのようなことがあるのでしょうか？まず離婚などで財産分与する場合は、売却するかどちらかが多額の現金を用意する必要性が生じる為、住み続けることが難しくなるケースが出てきます。
また、物件売却時に共有者全員の承諾が必要になるなどの事務手続きが面倒です。このように、共有登記は贈与税や相続税を節約するうえでたいへん有利な選択肢と言えるでしょう。しかし、デメリットも存在しますので、あらかじめそれらを理解しておく事も大切です。
建物自体に定期的なメンテナンスは必要です。このことは大体、誰もがわかっていることでしょう。しかしローンを見直すということはあまりされていないのではないでしょうか。例えば、少し蓄えができたなら一部繰上げ返済にしてみる、意外に返済にゆとりがあるなら返済額の増額、金利が下がってきたら借換えなどの対応によって、当初の予定より完済までの総額返済を減らしたり、当面の返済額を少なくしたりすることができます。
是非検討してみて下さい。住宅はメンテナンスによって居住性の維持などで資産価値の向上を図ることができます。同じようにローンもメンテナンスをすることによって家計にゆとりをもたらすことができればマイホームでの生活はさらに充実したものになるのです。反対に固定金利選択型の特約期間の短いタイプや変動金利型などを利用している人は、借入後に金利が上がった時は、借換えによって返済額を安定させる必要が生じます。
このほかにも、優遇金利制度を利用して1％台の金利で固定金利選択型の3年ものを利用している場合、そのまま放置しておくと返済額が3割、4割と増加する可能性があります。そうなる前のまだ金利が低いうちに、安全性の高いローンに借り換えるのが無難な場合もあるのです。
全期間固定金利型だと3％程度の金利になって、返済額が大幅に増えるのが厳しければ2％台で利用できる特約期間10年の固定金利選択型などで自身が安心できる期間をできるだけ長くするようにしておきましょう。金利が上がった場合、全期間固定金利型なら金利が上がっても影響はありません。また、変動金利型や固定金利選択型の場合は、返済額が増える前に安全なローンに借り換えが安心でしょう。
上記で述べた以外にも、様々なパターンが各それぞれの夫婦やご家族に対し違いがあると思います。是非、頻繁に現在の住宅ローンについてチェックしてみてください。このような時代だからこそ特に、環境の変化に合わせてローンを見直すことも大切です。まずは、年末のボーナス時期などに、夫婦や家族でこの一年間の家計を振り返り、住宅ローンをチェックしてみましょう。
住宅ローンを利用してマイホームを取得した場合、「住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）」を受ける事ができます。この制度は、住宅ローンの年度末残高に一定の掛け率を乗じた金額を限度として、納付した所得税が還付される制度です。
つまり、納めた税金が計算によって求められた税控除額を上限に還付されるシステムですので、支払った税金以上にお金を受け取れるわけではありません。誤解のないようにしておきましょう。また、この制度は恒久的に定められているわけではありませんので、政策的な都合でその都度内容が変わってしまいます。詳しくお知りになりたい方は国税庁のHPをご覧ください。
まず、住宅ローン控除の対象となる住宅等の範囲は、自己の居住の用に供する住宅や土地の取得、または増改築などの目的で住宅ローンを利用したケースが対象で、賃貸住宅や別荘、セカンドハウス等を取得するためのローンは対象になりません。また、住宅については、以下の要件が定められています。
・家屋の床面積が50㎡以上であり、床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住用に使用するものであること
・中古住宅の場合は、築後20年（耐火住宅では築後25年）以内のもの、又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合していること
・この特別控除を受ける年の合計所得金額が、3,000万円以下であること
・住宅ローンの期間が10年以上であること
住宅ローン控除の控除額の計算方法は、年度末の住宅ローン残高（上限が2,500万円）の1％（平成25～28年分は、0.5％）となります。また、平成19年中に居住の用に供した場合で、15年間の控除期間を選択した方については、年末の借入金等の残高（2,500万円を限度とします。）の0.6％（平成29～33年分は0.4％）となります。
住宅ローン控除を受ける際にはいくつかの注意点があります。まず給与所得者が住宅ローン控除を受ける初年度は、確定申告をしなくてはなりません。（確定申告した翌年以降は年末調整で受けることができます）次に給与所得者が確定申告をする際には、給与所得の源泉徴収票（原本）も必要です。
最後に居住の用に供した年とその前後の2年間に「居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税特例」を受ける場合には住宅ローン控除を受けることはできません。ただし、居住用財産の買換えによる譲渡損失の損益通算及び繰越控除の適用を受けた場合には、住宅ローン控除との併用が可能です。
税源委譲によって住宅ローン控除可能額より所得税額が少なくなり控除しきれなくなった人や控除しきれない住宅ローン控除可能額があったがその金額が更に増えた人に対して、控除できない額を住民税の所得割から控除することができる制度が創設されました。
それが「住宅借入金等特別税額控除」です。対象となる人は、平成11年～18年末までに入居し、平成19年度以降に所得税で住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）を受けることができる人です。申告は確定申告と同じように3月15日までに手続を行います。それも毎年です。
申告書（「市町村民税道府県民税 住宅借入金等特別税額控除申告書」）は市区町村のホームページからダウンロードできます。申告書は3部（市区町村、税務署、本人控え）必要になります。「住民税から控除を受ける」ということは申告先は市町村と考えがちですが、実は所得税の申告の仕方によって市町村あるいは税務署のどちらかで行います。
給与所得者で、年末調整で住宅ローン控除を受けている人は「市町村民税 道府県民税 住宅借入金等特別税額控除申告書（給与収入のみで確定申告書を提出しない納税者用）」に源泉徴収票を添付して、平成20年1月1日に居住している市町村に提出します。
確定申告をする人は、所得税の確定申告書と一緒に「市町村民税 道府県民税 住宅借入金等特別税額控除申告書（確定申告書を提出する納税者用）」を所轄の税務署に提出します。申告自体は市町村、税務署のいずれであっても、持参あるいは郵送で行います。
この申告は、毎年行わなければいけませんから面倒かも知れません。年末調整ですべてを終了していた給与所得者には煩雑に感じられるかも知れませんが、記入内容はほぼ同じことの繰り返しです。初回の書類をきちんと作成すれば2009年以降は楽です。確定申告時期の市役所や税務署の混雑は年々激しくなっていますので早めの準備が賢明です。また、借入先から毎年送られてくる残高証明書から住宅ローン残高の金額を控えおくといいでしょう。
住宅ローンを利用する際、頭金と言うものが必要になります。普通であれば、自己資金を蓄えた上で住宅ローンを考えるものですが、頭金を親からもらうなんて人も少なくないと思います。そこで気になる税金のお話です。日常の生活の中で、贈与税という税金はなかなか馴染みがないと思います。しかしこの贈与性の実態を知らない方は注意です。せっかくの親からの支援にも、想像以上の税金が課金されるのです。
住宅ローンなどでなくても、個人から財産の贈与を受けた場合には、贈与税と言うものが発生します。この、贈与税は、年間の基礎控除額110万円を超えた贈与に対して課税されます。住宅ローン取得にあたっては、「住宅取得資金等贈与の特例」と言うものが有り、550万円までは課税されないと言うものがありました。しかし、その特例も平成17年12月31日に廃止されてしまいました。
さらに、親子間の高額の贈与の特例として、相続時精算課税の特例と言うものがあります。これは、簡単に言うと、贈与財産を、相続時に相続財産として換算し、相続税で精算されるものです。この特例を使うことで、特別控除額は2,500万円までになります。しかしながらこちらも、適応期間は平成19年12月31日となっています。
それでは贈与税とは通常、どのくらい支払わなければならないのでしょうか？適応されるのは、暦年課税制度と言う税制で、課税対象となるのは、1～12月の年間で贈与を受けた額です。そこから、110万円基礎控除を引いた額で贈与税を算出します。
課税価格 税率 控除額
200万円以下 10％ なし
300万円以下 15％ 10万円
400万円以下 20％ 2万円
600万円以下 30％ 65万円
1000万円以下 40％ 125万円
1000万円超 50％ 225万円
計算式は、課税額（贈与を受けた額-基礎控除）×税率－控除額＝贈与税額となります。例えば550万円の場合、贈与税額は67万円です。1500万円の場合は、贈与税額は470万円です。どうでしょう。1500万円にもなると、3分の1ほど持っていかれてしまう計算になります。特例の適応期間中に何とかしようと思った方もいらっしゃるんではないでしょうか？税金は義務ですが、こんなにもっていかれてしまうのは驚きですね。
「贈与ではない」「借りたんだ」、もちろん借りたお金には贈与税はかかりません。ですが、きちんと借用証書等を残しておいたり、返済を証明できる物などがないと借りたお金でも贈与したものとみなされてしまう場合があります。なんとか税金分を節約したいのであれば、こういった細かいことはきっちり押さえましょう。 また、いくら「借りたお金だ」と言っても、親から借りたお金は、住宅ローン控除の対象にはなりません。十分な注意が必要です。
