住宅ローン商品数は、約3000種類以上と言われています。数ある住宅ローンの中で、どれを選んでいいのか判断に迷い、銀行やデベロッパーのいいなりで決めてしまう方がいるのではないでしょうか。「自分にあっているかどうか」これは難しいことかもしれません。
少し前までは、住宅金融公庫の公庫融資で決まりだったのですが廃止になったために、色々なパターンが生まれ住宅ローンの選択肢が増えたことから、「自分にあった住宅ローン」を自分で探さなくてはならなくなったワケです。結局、ここで言う「自分にあった住宅ローン」の定義は、「返済計画に合う住宅ローン」という解釈が最もしっくりくるかもしれません。
「どこから借りる」、「誰がいいと言うから借りる」、「評判が良いから借りるではない」、ということを念頭に置いて、住宅ローンを選んでいきましょう。実際に細かなことは、住宅ローンを実際に調べてみなくてはわかりません。インターネットなどを使っても、もちろん探すことができます。説明や約束事を見ることも可能です。よく解らない場合は、資料請求をしたり、個別相談をしてみましょう。
また、勤務先に住宅融資制度がないか、マイホームを建てる自治体の独自の融資や、利子の補給など、受けられる優遇制度があればぜひ、活用したいものです。職場や、市町村役場などに問い合わせておきましょう。もし、自分だけでは解らないことや、プロの力を借りたいときは、相談窓口を利用しましょう。自分だけでは解らなかったことも、きっと解決に導いてくれるはずです。
金融機関では、住宅ローンの窓口やローンセンター、コールセンター、提携関係にある不動産会社、インターネット、他には、ファイナンシャルプランナーに協力を依頼するものよいでしょう。住宅ローンの検討中や契約時に聞いても、その場で忘れてしまったり、理解できないままということもありますが、やはり解らないことはしっかり説明を受けて十分な検討を行いましょう。
終身雇用、年功序列や年金制度が「人生保障」と呼ばれてきたのも、現在の社会では全くもって不確かなものになってしまいました。それと同時に、金利も安くなってはいるのですが、「銀行ではどうにも審査がおりない！」といった問題を抱える人も少なくなくなってきました。
銀行に対するイメージはとても良いので、気持ち的には銀行で住宅ローンを組みたいとこでしょう。しかし、選択肢は多いにこしたことはありません。一つの選択肢として民間企業も検討してみると良いでしょう。銀行が固定金利の商品ばかりを扱っているわけではありませんし、民間企業だけが変動金利の商品ばかり扱っているわけではありません。要はイメージが先行になってしまっているのです。
「銀行は破綻しても再生機関が介入してくれるからきっと大丈夫」、と安心していたら大きな間違いです。近年の出来事でもあった某銀行倒産は「たまたま」介入してくれただけなのです。結局銀行も民間もある程度のリスクは同じなのです。特に自営業や転職したばかりの方、頭金が足りなかったりという理由を持っている方々にお勧めしたい商品が多数存在します。
しかし、それ以外の会社員の方でも満足のいただけるプランもあります。あまり知られていませんが、GEジャパン・ファンディングなどの民間企業は大手都市銀行よりも格付けが上のとこですので、「住宅ローンに保険をかける」という意味で安心だと思います。
もう安定という言葉とは無縁になりつつある日本社会において、少しでも得をして、少しでも自身の安定という言葉に近づけるような一生を送っていけるようにしたい気持ちはみな同じでしょう。そういう意味で民間企業の住宅ローン商品の中から、もしかしたら自分にあった住宅ローンにめぐり合えるかもしれません。
気に入った物件が見つかり購入の決心を したなら、業者（担当者）に「買います」と意 思表示をしましょう。現金で購入する人は別として、ほとんどの人はローンを組みますので、住宅ローンを組んで物件を購入する流れになります。あらかじめ金融機関で、自分はどれくらいのローンを組めるか尋ねておきましょう。物件が決定し、売買契約を締結しなければ正式なローン申込みはできませんが、だいたいの金額はあらかじめ相談しておきましょう。
「借りることができる金額」と「返すことができる金額」は違いますから、ご家族のライフプランを考慮して、無理のない現実的な予算を組みましょう。金融機関の担当者や業者の方ももちろん相談に乗ってくれます。まず不動産本体の売買代金以外にも不動産取得税、仲介手数料、司法書士手数料や契約書にはる印紙税などさまざまな費用がかかります。
他にも、リフォーム費用や、引越費用などもかかります。かなり高額ですので、頭金はできるかぎり準備することをお勧めします。次に売主との条件が無事に整い、仲介業者より物件に関する重要事項説明を受けたならば、いよいよ売買契約を結ぶことになります。必要なものは、買主の印鑑、印紙代、手付金や仲介手数料が必要です。
決済日までに売主、買主双方が、契約書に記載されたとおりの約束（義務）を果たします。次に売買契約締結後、銀行等にローンの申込を行います。必要なものは住民票、実印、印鑑証明書や所得証明書などです。他にも銀行等によって必要なものがあるかもしれません。 詳しくは金融機関にお尋ねください。
最後に通常売買契約を締結して、ローンの承認を受けた後に、買主様使用の金融機関で、司法書士立会いのもとに、決済（残代金支払い）を行います。（キャッシュ購入する方も買主様使用の金融機関で決済する場合がほとんどです）決済日に所有権が移転して、自分のものとなります。
上記が不動産購入の場合の基本的な流れですが、「世界に二つとないもの」を扱いますから、ケースバイケースがほとんどです。わからないことは積極的に担当者に問い合わせたり、インターネットから情報を収集しましょう。
住宅ローンを利用する場合には、まず、仮申込とか予備審査と呼ばれる事前審査を通過しなければなりません。一般的には、『事前審査→本審査→契約』という流れになるのですが、それぞれの段階で必要な書類がありますので事前に準備しておくようにしましょう。実際には金融機関等によって異なりますが、事前審査の場合は1～3週間ほどかかります。
書類の大変多く、記入するだけでも大変ですが、手続きの流れに沿って、住宅ローンを申し込んだ金融機関から指示があるので、基本的にはおまかせで大丈夫です。購入したマイホームの売り主や販売代理の不動産会社がしっかりしているところなら、あらかじめ必要な書類のリストを作って渡してくれることが多いようです。
とはいえ、複数の金融機関の住宅ローンを組み合わせて個別に申し込むような場合には、同じ書類を何枚も用意しなければならないことも少なくありません。二度手間にならないように、必要書類をもれなく知っておくと安心です。 ローン申し込みや各種保険の申し込みなどの申込書の類は、すべて金融機関からもらうことができます。したがって、あなたはそれらを間違いのないよう記入し、提出するだけで大丈夫です。
ただし、契約に関係するような書類がたくさんあります。何のための書類なのか、何が書いてあるのかは、必ずきちんと理解したうえで署名するなり捺印するなりするように気を付けましょう。一方で、自分で集めてこなければならないのが、収入や過去の住まいを証明する書類。融資を受ける資格があることを明らかにするうえで必要なものです。
特に大変なのは、公庫のはじめてマイホーム加算を受ける場合の、過去5年間の住まいを証明するための書類。賃貸住宅に入居していたときは、最悪の場合、5年前に借りていたアパートの大家さんに証明書を出してもらう必要があるというわけです。また、買おうとしているマイホームの詳細についての書類も数が多くて大変です。しかし、こちらは不動産会社に揃えてもらうこともできるので、自力で集めるよりは楽なはずです。
住宅ローンを利用する際、「保証料」というものを払います。この保証料とはいったいなんでしょう？これは、住宅ローンを申込者を被保険者、融資している金融機関を保険金の受取人に設定したローン借入時に入る生命保険です。住宅ローン申込者本人が、万が一事故などで不測の事態に陥った場合に金融機関に支払われる保険金は住宅ローン残高の返済に充当されますので、申込者以外の人がローンを払う必要がなくなります。
昔はローンを組む際「連帯保証人」と言う、利用者がいざ返済不可能になったとき、返済（保証）をしてくれる人を用意しなくてはなりませんでした。しかし最近では、それを保証会社に言うところに保証してもらっているのです。ローン利用者の支払いが滞ると、ローン返済する義務は保証会社が負い代位弁済という形で残金を支払います。
もちろん、ローン利用者の債務が消えたわけではなく、債権が銀行からその保証会社へと移った形になります。その為、その後、肩代わりした分の取立てはその保証会社が行います。このように、銀行は融資したお金を確実に返済してもらう為に「保証会社の保証を受けられる人」にしかお金を貸してくれません。
その為、ローン利用者は保証料を支払い、保証会社に保証を付けてもらうのです。 ですから、民間の金融機関のローンでは加入が義務づけられていますので、ローン申込者の健康状態によっては融資を受けられないこともあります。
通常ローン金利に0.3％程度上乗せされますので、表示されている金利が団体信用生命保険料を含んでいるのが通常です。なお、保険料は各金融機関・ローン利用者の借入金額と返済期間によって変わり、保証料の支払い方法は、住宅ローン契約時に一括で先払いする「保証料外枠方式」と、毎月の金利に上乗せして支払う「保証料内枠方式」があります。
保証料内枠方式は初期費用を抑えることはできますが、総支払額は割高になります。また、保証制度を採用していない金融機関では、「保証料なし」というところもあります。しかし、返済能力に対する審査基準が厳しかったり、手数料が高かったりする場合もあり、一概に保証料がないほうがお得とは言い切れません。
住宅ローンを申し込んで審査に通らないと、がっかりすることもさることながら、「一体どこがマズかったのだろう？」とあれこれ気になってしまいます。しかし、審査に落ちた理由は、明らかにされません。審査を断る時は、断る理由を述べてはならないという規制があるからです。ここでは、一般的に、断られるケースというものをいくつかご紹介してみましょう。
勤続年数に問題がある場合
一般的な審査基準として、勤続年数が最低3年間は必要になってきます。すなわち同じ会社に3年以上勤めている必要があるわけです。貸し手側は、その人が安定した職につき、安定した収入を得ているか、将来も得られるどうかを判断しているのです。
もっとも、最近では、終身雇用時代も終了して、転職に対する理解も深まり、転職市場も活性化していますので、特に勤続年数にこだわらないところも中にはあるようです。ですが、やはり、短期間に転職ばかりをくりかえしていたり、転職してまだ日も浅い、などという状況では、審査の目も、かなり厳しくなってしまうようです。
消費者金融に借金がある場合
消費者金融に借り入れがある場合は、やはり銀行側も難色を示す場合がほとんどのようです。借入れがなくても消費者金融会社と契約しているだけで審査に通らないケースもあります。住宅ローンの申請は、まずは、きちんと消費者金融の返済を完了されてからのお話になるようです。
なお、消費者ローンのみではなく、全てのローン返済に対して過去に「延滞」がある場合は、住宅ローンの借り入れは大変厳しくなるのでまずは以下で状況確認をしましょう。（銀行審査も同じ情報を閲覧します）
株式会社シー・アイ・シー
全国銀行個人信用情報センター
全国信用情報センター連合会（全情連）
あなたの借入や「延滞」の記録は発生から5年～10年間記録として残る場合がありますので、注意をしましょう。また、身に覚えのない借入が見つかった場合は、直ぐに登録内容の修正手続きをとりましょう。
借り手の健康に問題のある場合
ほとんどの場合、住宅ローンの審査には、団体信用生命保険の審査が必須となります。借り手側に健康上の問題があり、この保険の審査に通らないと、もし、借り手側に万一のことがあった場合に、保険がおりないわけですから、銀行としてもできればそのような借り手には貸したくないというのが本音でしょう。
対象物件に問題がある場合
都市計画区域の中で、市街化を抑制するための市街化調整区域にある物件や、建ぺい率をオーバーしている物件、違法建築など、対象物件に問題がある場合も、当然ですが、審査は通りません。
申告所得が少ない場合
個人事業主の場合、過去2～3年に渡り、安定した所得を申告しているかどうかが、審査の基準になるようです。家族経営の場合は、総収入など全体的なキャッシュフロー（実際の現金の流れ）が審査対象に加味される場合もあります。
節税対策を行っている場合、自己申告は低めに設定されていますので、実際の収支をチェックするために、領収書や銀行通帳のコピーなどを審査対象にするという柔軟な対応を示してもらえる金融機関もあるようです。
銀行審査は、銀行により違い、さらに取り扱う住宅ローン商品によって異なります。審査で断られることは、誰しも気分のよいものではありません。そのために準備できることは準備してからマイホーム購入や住宅ローンの借換えを慎重に計画していきましょう。
住宅ローンの破綻が急増していると言います。最近ではアメリカのサブプライムローン(低所得者向け住宅ローン)の破たんが記憶に新しいのではないでしょうか？なぜこのような事が起こってしまうのでしょうか。最大の原因は、十分な返済計画を立てないままに購入を決断してしまうことです。30歳で30年間のローンを組むということは、返済が完了するころには年齢が60歳を迎えています。
その間には、お子さんの教育費用や結婚費用など様々な出費が予想されますので、あらかじめ計画を立てておかなくては返済が行き詰ってしまう原因となってしまいます。また、当然30年間の間には住宅の修繕も当然必要になります。
住宅ローンを返済しながら、新たなリフォームのための資金も念頭に置いておかなければなりませんので、無理のない購入計画が最も大切になります。また、借り入れプランに問題があるケースもあります。例えば、ボーナス返済に比重を置きすぎたことで、転職や失業時に返済が滞ってしまう場合もあります。
さらには、金利の変動やキャンペーン金利の終了により、返済額が急に増えてしまい、生活に支障が生じてしまう場合もあります。将来の経済状況を正確に把握することは専門家であっても困難ですが、ある程度のリスクを知ったうえで購入計画を立てなくてはなりません。なかには購入を勧める業者さんや金融機関自身にも問題がある場合があります。しかし、利用者を一方的に責めることはできません。
「頭金がなくても住宅ローンが組めます」などと安易に購入を勧める業者さんや、「何とか審査を通過させます」と数字の帳尻を合わせるかのようにして審査を通過させる金融機関に問題があったりする場合もあります。このような場合では、業者さんや融資担当者が「マイホーム購入という困難な夢を実現してくれる力強い見方」のように感じてしまいます。しかし、彼らは購入者の見方でもなんでもなく、自らの成績のために尽力しているにすぎません。
もちろん、最終的に判断を下すのは購入する側ですので、営業側だけを責めるわけにもいきませんが、やはり各自判断基準をきちんと持っておくのが大事だと言えるでしょう。無謀な購入計画のツケは、業者さんや融資担当者は負担してくれません。購入者自身が背負わなくてはならないことを十分に理解しておきましょう。
